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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-%-Grenze gefährdet den Sofortabzug von Modernisierungskosten

Wenn Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis:
Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.

Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten Vermieter vorab berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.

Beispiel:
A kauft eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 €.

Kaufpreis laut Notarvertrag

 

175.000 €

+ Anschaffungsnebenkosten

12%

21.000 €

= Anschaffungskosten

 

196.000 €

- Grundstücksanteil

20%

39.200 €

= Gebäudeteil

80%

156.800 €

15-%-Grenze liegt bei

 

23.520 €

In den ersten drei Jahren dürfen die Modernisierungs- und Reparaturaufwendungen die Grenze von insgesamt 23.520 € also nicht übersteigen, ansonsten geht der sofortige Werbungskostenabzug verloren.

HINWEIS

Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft. Aber auch nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten führen, nämlich wenn beim Gebäude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Stand : November / Dezember 2017

Der Inhalt der Steuerinformation ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen. Die Steuerinformation ersetzt nicht die individuelle Beratung.