Steuerinfo-Archiv

Wenn private Vermieter ein Mietobjekt fremdfinanzieren, können sie die anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Lösen sie ein Vermietungsdarlehen später durch ein neues Darlehen ab, lassen sich auch die Schuldzinsen für dieses Umschuldungsdarlehen steuerlich berücksichtigen, da der Veranlassungszusammenhang mit der Vermietung fortbesteht. Dies gilt nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung aber nur, soweit die Valuta des neuen Darlehens nicht über den abzulösenden Darlehensrestbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt. Zahlungen zum Ausgleich von Kursverlusten bei Fremdwährungsdarlehen sind nicht abziehbar.

Die Finanzbehörde Hamburg (FB) weist in einer aktuellen Fachinformation darauf hin, dass auch Schuldzinsen für ein Umschuldungsdarlehen nicht abgesetzt werden dürfen, soweit sie für die Finanzierung eines erlittenen Fremdwährungskursverlusts anfallen. Dies geht aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2019 hervor.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein privater Vermieter zur Finanzierung eines Mietobjekts ursprünglich ein Darlehen in Schweizer Franken (CHF) mit einem Gegenwert von 105.000 € aufgenommen. Sechs Jahre später schuldete er das Fremdwährungsdarlehen um. Infolge der zwischenzeitlichen Währungskursentwicklung (CHF/€) hatte sich seine Rückzahlungsverpflichtung nun aber auf 139.309 € erhöht, so dass er in dieser Höhe ein Umschuldungsdarlehen bei einer Bausparkasse aufnahm.

Das Finanzamt des Vermieters erkannte die Schuldzinsen dieses Darlehens nur an, soweit sie für einen Darlehensbetrag von 105.000 € (Ursprungsbetrag) gezahlt wurden. Der BFH folgte dieser Sichtweise und urteilte, dass das Wechselkursrisiko nicht durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sei. Nach Gerichtsmeinung war das Umschuldungsdarlehen steuerlich aufzuteilen, da es nur in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten durch die spätere Vermietungstätigkeit veranlasst war. In Höhe des realisierten Währungskursverlusts bestand dieser Zusammenhang jedoch nicht.

Hinweis:
Das Urteil wurde mittlerweile im Bundessteuerblatt (Teil II) veröffentlicht, so dass es von den Finanzämtern allgemein angewendet wird.

Die FB weist zudem darauf hin, dass der Fremdwährungskursverlust auch nicht als negative Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften umgedeutet werden könne, weil es sich bei der Darlehensaufnahme nicht um ein Fremdwährungsgeschäft handle. Es fehle bereits an dem erforderlichen Anschaffungsvorgang.